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　　本次两会最耀眼的讨论，当属方委员的“无需经过业委会也可以换物业”和樊委员的“物业管理变服务”，这两提案说到了老百姓的心坎里。该提案迅速获得住建部采纳，多年的“物业管理”，正式改成“物业服务”，连《物业管理条例》都要更名为《物业服务条例》，行业分类也要一并调整。各路媒体专家立马跟上，从法律、物权等角度轮番置评。服务“价不符实”、收费不透明、挪用公共维修资金、更换物业难如登天……全国人大代表方燕在两会上直言：物业企业履约不规范，是矛盾产生的根源。她呼吁：建立物业信用档案，让“信用分”与物业费挂钩，对严重侵害业主利益的物业，强制清退。

　　方燕委员在接受采访时直言，“随着城镇化进程加快，物业服务已成为城市基层治理与居民生活保障的重要支撑，但行业发展不规范、监管不健全问题日益凸显。”

　　安保、保洁、设施维保——这些本该是物业的核心服务，却常常“打折”。电梯、消防、路灯、道路、屋面等共用设施设备日常维保缺位，故障处置迟缓，安全隐患突出。保洁、绿化、秩序维护等基础服务打折扣，与收费标准严重不匹配。

　　物业费定价随意性大、成本核算不公开、收支明细不公示，擅自增设公摊费用、捆绑收费、违规催缴等行为频发。更严重的是，电梯广告费、停车费、三大运营商入场费及年费——这些本该属于全体业主的公共收益，被物业“私吞”。

　　方燕指出，一些物业企业甚至与业委会串通一气、暗箱操作、利益输送，严重损害业主利益。形成“服务差、收费高、维权难”的恶性循环，直接引发群体性投诉与信访事件。

　　前期物业选聘多由建设单位指定，后期更换流程复杂、阻力大，劣质物企长期占据项目资源，形成事实上的楼盘垄断，优胜劣汰机制难以发挥作用。

　　业主想换掉服务差的物业，却受制于住建、街道、社区治理能力不足、更换流程僵化复杂、小区自治乏力等因素，导致劣质企业迟迟难以清退。

　　如何破解物业乱象？方燕开出的“药方”是：建立物业企业信用评价机制，让“信用分”与物业费挂钩。

　　具体怎么操作？她建议，将服务质量、收费规范、投诉处理、履约情况全部纳入信用评价核心内容，建立物业信用黑名单制度。信用分数过低的物业，会被限制承接新项目；对严重侵害业主利益、信用极差的物业公司，要限制其进入新小区，情节恶劣的直接强制清退，实现“劣者出局”。

　　方燕进一步建议，探索建立信用评价与物业费调整挂钩机制，将信用等级作为物业费浮动的重要参考，实现“服务优、信用好、收费合理、收缴顺畅”的良性联动，倒逼企业提升服务质量。

　　这意味着，服务好的物业，可以拿到更高的“信用分”，也能获得更合理的收费；服务差的物业，不仅“信用分”低，还可能面临降费甚至清退。

　　北京出台了《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》，每半年对住宅项目物业服务企业开展一次综合评价，根据评价记分分值由高到低按比例划分A、B、C、D级企业。评价结果面向社会公开，为广大业主选聘物业企业提供参考。

　　针对公共收益被侵占的顽疾，方燕建议开展常态化专项整治，对侵吞小区公共收益的劣质物业依法从严查处并公开曝光，形成有效震慑。

　　方燕建议，建立健全物业服务价格监管机制，规范物业费定价、调价、公示流程，推行成本监审与明码标价制度，保障收费公开透明、质价相符。

　　她特别强调，要强化招投标全流程监管，打破行业垄断，营造公平竞争、优胜劣汰的市场环境。防止前期物业选聘由建设单位“一言堂”，让市场竞争发挥作用。

　　按照现行《物业管理条例》，更换物业服务企业需要先成立业主委员会。但现实中，业委会成立难、运行难、行权难，很多小区根本没有业委会。这就形成了“想换物业，必须先成立业委会；成立不了业委会，就换不了物业”的死循环。

　　她建议，取消以成立业委会作为更换物业服务企业的前置条件，明确前期物业服务合同期限届满自动终止，合同到期后，原前期物业应无条件退出并完成资料、资产、场所全交接。

　　同时，建立无业委会小区由街道、社区指导业主直接表决机制，畅通解聘、选聘与交接流程，强化行政责令、信用惩戒与强制执行闭环，从源头破解前期物业“到期不退、清退困难”问题。

　　她提出，经第三方专业机构鉴定评估后，可先行动用维修基金，杜绝因表决流程限制导致的安全风险。

　　同时，健全维修基金使用公示、审批、审计、追踪制度，联合安监、质检、住建等部门开展全过程监督，严防挪用、浪费、虚报冒领等行为。建立维修基金使用效果回访机制，确保资金用于实际维修、工程质量达标，切实守护业主共同财产与生命安全。

　　方燕代表的一系列建议，直击物业行业的深层病灶：服务标准模糊、收费行为缺监督、市场机制失灵、监管权责不清。

　　从“信用分”与物业费挂钩，到强制清退劣质物业；从公共收益专项整治，到取消业委会作为换物业的前置条件；从维修基金紧急启用机制，到价格监管与招投标改革——这套“组合拳”一旦落地，将从根本上重塑物业行业生态。

　　正如方燕所言，要“聚焦乱收费、侵占收益、服务缺位、暴力催缴、恶意不撤场等违法行为，开展常态化专项整治，依法从严查处并公开曝光，形成有效震慑”。

　　当物业不再是“管理”业主的“老板”，而是“服务”业主的“管家”；当公共收益不再是“糊涂账”，而是“明白钱”；当劣质物业不再是“赖着不走”，而是“劣者出局”——业主才真正成为小区的主人。

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