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　　超100倍甚至200倍的资金抢购，上市首日动不动就涨停！是的，财小圈说的就是资产界的“当红炸子鸡”——REITs。

　　最近REITs吸引了不少投资者关注，一些理财资金也盯上REITs，期望通过REITs打新提高理财产品收益率，所以这一资产近期才一直被热捧。

　　如果说股票是公司上市，那么REITs就是资产上市。发行人把有稳定收入（比如租金、收费）的项目资产打包上市，投资者买了REITs就等于通过REITs基金持有这些资产的所有权或经营权，可以分享这些项目的收益，而且强制要求每年项目90%的可分配收益要分给投资者。

　　比如租赁类的REITs，就好比大家一起凑钱买下一栋楼或几栋楼当“包租公”“包租婆”，然后你可以按购买份额的占比分享这些楼的租金收入。

　　前几年REITs不温不火，跌了几年。去年以来REITs慢慢有了些热度，这也是有原因的——利率继续下行，国有大行存款利率已降至1.7%以下，高收益“资产荒”加剧，可以拿稳定分红并且收益不低的REITs项目更加受到资金追捧。

　　今年以来REITs相当火爆，财小圈发现，今年新上市的15只REITs，有9只在上市首日涨30%，触及涨停，14只涨幅达到或超过20%，只有1只涨幅在20%以下。

　　虽然不像有的新股上市首日相比发行价翻几倍，但是它只要参与就会中，只是中的比例不确定，不像打新股要碰运气，可能1股都打不中，REITs发行是按比例分配，掌握技巧并且运气好的话还可能全中。比如网上发行10亿，总共有100亿资金认购，那么大家就统一按10%比例分配。

　　不少REITs在网下发行时受到机构追捧，6月份以来有67%比例的新发行REITs网下认购倍数超过200倍，剩下的认购倍数也超过100倍。

　　200倍什么概念呢？比如人家只要募集10个亿，结果有2000亿资金来买。机构们在网下“抢”，咱们个人投资者则可以在网上发行的时候认购。

　　怎么参与呢？打新前需要到证券公司APP开通REITs交易的权限，大致步骤如下：

　　3、签署风险揭示书。签署后即办理成功（财小圈已开通基金功能，如果没开通可能还要先开通基金功能）。

　　然后在首页点“交易”，再点“场内基金”，就可以看到了，可以看到“即将发售”“正在发售”“即将上市”和“已上市”的REITs基金。“正在发售”的REITs基金就是可以打新的REITs基金。具体发售时间要看REITs基金的公告。

　　到哪里提前查看将发售的REITs基金呢？在*方财富网这些网页首页点新股，再点新股申购，再点REITs，最上面就可以看到有没有将发售的REITs基金，看看发售起始日和发售截止日分别是哪一天，期间就是可以打新的日期。如果很火爆的时候，通常在第一天认购更好。

　　比如下个月即将发行的“华夏中海商业REIT”将在深交所上市，深交所的规则为，如果投资者的有效认购数量超过向公众投资者发售的总量，则采取“末日比例确认”的方式实现配售，比如发行 100 万份，第一天认购 90 万份（未超额），第二天认购 100 万份（超额），则第一天因为认购总额没有超过发行总额，认购者可获得100%比例配售，获配 90 万份，认购多少都成功；而第二天认购的投资者总共申请认购100万份，但剩下只有10万份了，获配比例就只有10%了。比如你认购10万份，只能按10%的比例获配1万份，也就是说你只成功认购了1万份，剩下的没成功的部分一般3天后资金会退给你。

　　上交所有点不一样，实行的是“全程比例配售”，不管你第一天还是第几天认购，最后都按比例分配。但是如果发行太火爆，第一天抢完就结束发行了。所以不如在第一天就认购了以免抢不到。

　　那么怎么知道REITs基金的发行热度呢？一般在发售公告里就会公布网下投资者的拟认购倍数（拟认购份额数量总和除以网下初始发售份额数量），可以作为参考，拟认购倍数越高说明越受机构追捧。总的来说，REITs上市第一天跌破发行价的比例比较低，目前只有5.3%的比例破发。

　　那么哪些机构比较青睐REITs呢？以9月9日发行的华夏凯德商业REIT为例，有不少保险资管、券商资管、私募基金等参与，还有宁银理财、建信理财等理财公司的多只产品参与网下配售。

　　一类是产权类REITs，可以获得项目所有权，成为项目公司的股东，出租类的REITs相当于当房东拿租金，这类REITs的价值主要看两方面，一是资产价值，二是分红，除了分红外还可以赚资产增值的收益（也可能因资产贬值而亏损），所以这类REITs股性更强一点；

　　第二类是特许经营权类REITs，这类项目通常以收费为主要的收入来源，例如高速公路向过往车辆收取过路费。这类REITs现金分派率通常要比产权类REITs稍微高些，因为特许经营权一般有期限，如果特许经营权到期了（不考虑延期的情形）可能资产价值归零。要靠现金分派实现回本和收益。所以每年收到的现金分派中，既包括分红，还包括一部分本金返还。所以这类REITs投资者更关注现金分派，债性更强一点。

　　对于打新投资者来说，很多资深投资人通常建议不要“恋战”，上市首日就直接卖出。不管涨跌都不要在等，赚一二级市场差价就好。

　　2、有稳定分红。REITs主要投资于能产生稳定现金流的底层资产（比如保障性租赁住房、高速公路、产业园等），每年至少给你分一次红，去年有不少REITs分红次数超过3次，最多达5次。

　　1、现在比较火的情况下，获配比例可能不高，要资金量大可能才能中得多一些。不火的时候又有跌破发行价的风险，也就是亏的风险，但截至目前破发比例低。